توافق شهرداری با مالک سازه های عمرانی
مطابق قانون توافق شهرداری :شهرداری‌ها، ازجمله وظایف شهرداری احداث راه‌ها، شوارع و پارک‌های عمومی است. در بسیاری موارد، انجام این وظایف مستلزم دسترسی شهرداری به املاک، اراضی یا حقوق مردم نسبت به اعیان و ابنیه‌ای است که در مسیر اجرای طرح قرار دارد.
مطابق قوانین حاکم، شهرداری ابتدا باید با کسب رضایت مالک، ملک را تملک کند؛ در صورت عدم حصول توافق، شهرداری وفق ماده ۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ ملک موردنظر را در اختیار گرفته و تملک می‌کند.
پرسش این است که ماهیت حقوقی این قبیل تملک‌ها چیست؟ آیا توافقی که شهرداری مطابق لایحه‌ی قانونی مزبور با مالک انجام می‌دهد، در زمره‌ی معاملات و تابع قواعد عمومی قراردادها، به‌ویژه اصل حاکمیت اراده است یا آن‌که نوعی اعمال حاکمیت دولت است و شهرداری در این خصوص، با برخورداری از قوه قاهره اقدام به تملک یک‌جانبه‌ی ملک می‌کند؟
از عمده وظایف شهرداری‌ها در راستای عمران و آبادانی شهر، مطابق بند یک ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها، ایجاد خیابان‌ها، کوچه‌ها، میدان‌ها و باغ‌های عمومی است؛ شهرداری‌ها با تصویب طرح‌های عمرانی در این راستا اقدام می‌نمایند گاهی اجرای این طرح‌ها با مانع مالکیت خصوصی افراد مواجه می‌شود؛ در این صورت هرگونه اقدام عمرانی در این املاک مستلزم آن است که شهرداری ابتدا این املاک را خریداری و تملک نماید؛
در صورت بروز چنین حالتی، نیاز شهر و شهروندان به ایجاد و اجرای پروژه‌های عمومی، با حق مالکیت مالکان در تزاحم قرار می‌گیرد.
نظریات مختلف
۱- نظریه قراردادی بودن توافقات و مستندات آن
مطابق این دیدگاه، توافقات شهرداری با مالکان برای اجرای طرح‌های عمرانی، تابع قواعد عمومی قراردادها بوده و از طریق یکی از عقود مملک صورت می‌گیرد.
الف) قراردادی بودن توافقات
نظریه قراردادی بودن توافقات شهرداری و مالکان اراضی مشمول اجرای طرح‌های عمرانی، نظری‌های غالب و مشهور میان صاحب‌نظران حقوق شهری است. از منظر حقوق خصوصی، با تکیه‌بر اصول حاکمیت اراده و تسلیط، خارج شدن مالی از دارایی دیگری، نیازمند خواست و اراده مالک آن است.
لذا با این نگرش:
«اولین طریق ایجاد مالکیت بهره‌مندی از عقود مملک است که با ایجاب و قبول طرفین محقق می‌گردد؛ بنابراین شهروندان می‌توانند با استفاده از عقد بیع، اجاره، صلح و یا سایر عقود معین و یا قرارداد موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی، حق مالکیت یا حقوق ارتفاقی و انتفاعی خود را به شهرداری و دولت واگذار نمایند. این روش که متضمن احترام کامل به حق مالکیت اشخاص است، به نحو بارزی در قانون نحوه خرید و تملک اراضی و نیز قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک مورداشاره قرارگرفته است.»
قائلین به قراردادی بودن توافقات شهرداری با مالکان اراضی و املاک به برخی مستندات به شرح زیر متوسل می‌شوند.
استنباط از عنوان قانون نحوه‌ی خرید و تملک اراضی:
همان‌گونه که از عنوان قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ برمی‌آید، این قانون، نحوه خرید و تملک اراضی و املاک خصوصی افراد را که برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و یا نظامی دولت موردنیاز است، تعیین می‌کند.
قانون‌گذار مطابق این قانون جهت مالک شدن املاک خصوصی توسط دستگاه اجرایی دو شیوه در نظر گرفته است:
در ماده ۳ قانون نحوه خرید و تملک اراضی از عبارات «بهای عادله» و «خسارت مالکان» یادشده است.
آنچه از این دو عبارت به ذهن متبادر می‌شود، یکی خرید ملک و دیگری، مسؤولیت مدنی است؛
«بها» در فرضی پرداخت می‌شود که قرارداد معوضی وجود داشته و طرفین به قیمت معینی تراضی کرده باشند.
«خسارت» هنگامی مطرح است که بدون وجود قراردادی، از فعل یا ترک فعل شخص، به مالک ضرری واردشده باشد.
به‌موجب تبصره یک ماده ۲ قانون نحوه خرید و تملک اراضی، دستگاه‌های اجرایی و شهرداری مکلف شده‌اند برای اجرای طرح خود تا آنجا که ممکن است از اراضی ملی یا دولتی استفاده نمایند و چنانچه بخواهند طرح خود را در اراضی خصوصی اجرا کنند، باید نبود اراضی ملی یا دولتی در محل را به تأیید مراجع مربوط برسانند.
این تبصره حکایت از آن دارد که با تصویب طرح، محدودیت خاصی بر مالکیت افراد ایجاد می‌شود؛ لذا قانون‌گذار، در راستای رعایت قاعده احترام مال دیگران، دستگاه اجرایی را مکلف نموده تا حد امکان برای اجرای طرح از اراضی ملی و دولتی استفاده کند.
پرسش این است که اگر تصویب طرح که در راستای رفع نیاز عمومی است، محدودیتی برای مالکان خصوصی اراضی مشمول طرح در پی نداشته و ایشان مختارند که با دستگاه اجرای توافق کرده یا از انجام معامله سر باز زنند، چرا قانون‌گذار دستگاه اجرایی را مکلف نموده است که تا حد امکان از اراضی دولتی یا ملی استفاده کند؟
شاید بتوان گفت دلیل استفاده از این اراضی آن است که اراضی مزبور به‌صورت رایگان در اختیار دستگاه اجرایی قرار داده می‌شود؛ مقصود قانون‌گذار نیز همین صرفه‌جویی در بیت‌المال بوده است؛ آن‌گونه که دستگاه اجرایی با صرف هزینه کمتر، خدمت بیشتری به عموم ارائه دهد (ماده ۱۱ قانون نحوه خرید و تملک اراضی.)
