ملک مشاع و حق شفعه
با توجه به قانون مدنی شرکت دو نوع می باشد اختیاری یا قهری، در واقع شرکت در مورد کلیه اموال اعم از منقول و غیرمنقول مطرح می باشد ،اما شرکت اختیاری در مورد اموال غیر منقول مثل زمین و خانه و.. وقتی مطرح می شود که دو یا چند نفر باهم یک ملک را شریکی می خرندو یا از طریق هبه چند نفر مال غیر منقول را قبول می کنند، و شرکت قهری در مورد غیرمنقول از طریق ارث می باشد.
تصرفات شرکا در ملک مشاع
مطابق ماده 575قانون مدنی :هریک از شرکا به نسبت سهم خود در نفع و ضرر سهیم می باشد ،مگر اینکه برای یک یا چند نفر از آنها در مقابل عملی سهم زیادتری منظور شده باشد و طرز اداره کردن مال غیرمنقول مشاع هم به تراضی شرکا انجام می شود و اگر کسی بدون اجازه دیگران در امر اداره دخالت کرده باشد در مقابل دیگران ضامن می باشد.
مطابق ماده 581 قانون مدنی :تصرفات هریک از شرکا ،در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع احکام راجع به معاملات فضولی خواهد بود یعنی اگر شرکا قبول نکنند معامله باطل است .
و مطابق قانون ثبت نیز برای هریک از شرکا نسبت به سهم او یک سند مالکیت صادر می شود .
حق شفعه در ملک مشاع چیست ؟
شفعه چیست: ماده 808 قانون مدنی:هر گاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ،شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیع را تملک کند.این حق را حق شفعه وصاحب آن را شفیع می گویند.
حق شفعه ویژه فروش املاک غیر منقول است و در اموال منقول راه ندارد .
حق شفعه به زبان ساده :اگر دو نفر در یک مال غیرمنقولی که قابل تقسیم باشد شریک باشند و یکی از شریک ها بخواهد سهم خود را به کس دیگری بفروشد شریک اول حق دارد مبلغ توافق بین شریک و مشتری به مشتری بدهد و کل مال را به تنهایی تصرف کند .
ویژگی های حق شفعه در ملک مشاع
1.حق شفعه متخص مال غیر منقول است مثل زمین .
2.حق شفعه مختص مال غیر منقولی است که قابل تقسیم باشد .
3.مال غیر منقوا باید بین دو نفر مشترک باشد .
4.یکی از شریک ها مال غیرمنقول را بفروشد.
حال چند سوال مهم مطرح می شود :
1.آیا حق شفعه در مورد همه اموال غیر منقول قابل اجرا می باشد ؟
خیر مطابق ماده 809 قانون مدنی اگر بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.در واقع حق شفعه در مورد زمین مشاع ایجاد می شود و البته امروزه قانون تملک آپارتمانها تغییراتی بر این مورد داده است .
2. اگر ملک دو نفر در محل عبور مشترک باشد یکی از شریک زمین خودش را با محل عبور بفروشد حق شفعه وجود دارد ؟
در این صورت که ملک با محل عبور فروخته می شود شریک دیگر حق شفع دارد هر چند در خود ملک شریک نباشند.(ماده 810 قانون مدنی )
3.چه املاکی قابل تقسیم می باشد ؟
1.مطابق ماده 591 قانون مدنی املاکی که تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد قابل تقسیم می باشد .2.واگر باتقسیم تمام مال از مالکیت بیفتد تقسیم ممنوع می باشد (ماده 595 قانون مدنی )3.و مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع ملک غیر قابل افراز که فروخته می شود
4.مقصود از ضرری که مانع تقسیم است چه نوع ضرر می باشد ؟
ضرری که باعث نقصان قیمت به مقدرا فاحش باشد و عادتا قابل مسامحه نباشد (ماده 593 قانون مدنی )
5.اگر یکی از شرکا سهم خود را به دیگری هبه کند یا صلح کند و یا معاوضه کند برای شریک دیگر حق شفعه وجود دارد؟
خیر در صورتی که یکی از دو شریک سهم خود را به دیگری بفروشد برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می شود و در سایر موارد مثلا هبه کند حق شفعه وجود ندارد .
7.آیا ملک مشاع را می توان مهریه زن قرار داد؟
بله کلیه تصرفات حقوقی در ملک جایز می باشد و این صورت که یکی از شرکا سهم خود از ملک مشاع را مهریه قرار می دهد برای شریک دیگر حق شفعه نیست .(ماده 808 قانون مدنی )
8.دعوای مربوط به اخذ به شفعه باید به طرفیت چه کسی اقامه شود؟
باید به طرفیت خریدار و شریک اقامه شود وگرنه قابل استماع نیست .
حق شفعه در آپارتمانها
ماده 2 قانون تملک آپارتمانها:«قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد .به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتهای مشترک محسوب می شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد .»
ماده 4 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها: « قسمتهای مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک آپارتمانها عبارت است از:
الف) زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب) تاسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب ،مرکز حرارت و تهویه ، رختشوی خانه، تابلوهای بر، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاههای فاضلاب، لوله ها از قبیل( لوله های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکشها، لوله های بخاری)، گذرگاههای زباله و محل جمع آوری آن و غیره.
پ) اسکلت ساختمان
تبصره: جدارهای فاصل بین قسمتهای اختصاصی مشترک بین آن قسمتها است مشروط بر اینکه جز اسکلت ساختمان نباشد.
ت) درها و پنجره ها ، راهرو، پله ها،پاگردها که خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته اند.
ج) بام و کلیه تاسیاتی که برای استفاده عموم شرکا ء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ه) نمای خارجی ساختمان.
خ) محوطه ساختمان، باغها و پارکها که جنبه استفاده عمومی دارند و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده اند.
ساخت و ساز در ملک مشاع
