فسخ قرارداد اجاره

قرارداد اجاره جز قراردادهای لازم است یعنی اینکه بعد از انعقاد آن طرفین نمی توانند عقد را فسخ کنند ،مگر در بعضی از موارد قانونی طرفین حق پیدا می کنند قرارداد بین خود را به هم بزنند و قرارداد ساخته را منحل سازند . قانون مدنی در ماده 396 و برخی مواد پراکنده خیارات (حق فسخ ) عقود لازم را برشمرده است یعنی همه قراردادهایی که به طور لازم بسته می شوند اکثر این خیارات (حق فسخ ،و به هم زدن قرارداد ) را دارد تنها 3 مورد از خیارات را قانونگذار ویژه عقد بیع (خرید و فروش ) میداند و باقی در تمام عقود لازم قابل استفاده می باشد .

قرارداد اجاره از نظر قانون مدنی ایران

به موجب ماده 466 قانون مدنی اجاره قراردادی است که مالک ، مال خود را به مستاجر می دهد که مستاجر از منافع آن استفاده کند و البته ممکن است مورد اجاره اشیاء یا حیوان یا انسان باشد. امروزه علاوه بر اجاره خانه ،آپارتمان ،برای سکونت ، اجاره مغازه برای کار ، اجاره خودرو برای گشت و گذار ،و …اجاره حیوانات برای کار یا سواری و .حتی اجاره انسان برای انجام کار را داریم وقتی کسی را اجیر می کنیم که کاری را برای ما انجام دهد به این مورد اجاره انسان گفته می شود .

 

 

در چه مواردی حق فسخ قرارداد اجاره را نداریم ؟

  • اگر خریدار بعد از 3 روز از تاریخ قرارداد تمام مبلغ مذکور در قرارداد را به فروشنده ندهد فروشنده حق فسخ قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن خواهد داشت (م402 ق.مدنی ) به این خیار ، خیار تاخیر ثمن گفته می شود که ویژه قرارداد خرید و فروش (بیع ) می باشد و سایر قراردادها از جمله قرارداد اجاره این حق فسخ وجود ندارد .
  • خیار مجلس
  • خیار حیوان

در سه مورد اگر در قرارداد خرید فروش باشد حق فسخ داریم ولی در عقد اجاره نداریم .

فسخ قرارداد اجاره

 انواع فسخ قرارداد اجاره

به غیراز سه مورد خیارفسخ که مخصوص عقد بیع است (مجلس ، حیوان ، و تاخیر ثمن ) بقیه خیارات در عقد اجاره وجود دارد که ماده 369 ق مدنی احصا نموده است  اما یک سری از خیارات که بیشتر در قانون در مورد اجاره از آن صحبت شده و در عمل نیز مورد استفاده قرار می گیرد عبارتند از :

  • خیار شرط
  • خیار تعذر تسلیم
  • خیار عیب
  • خیار تخلف شرط
  • تخلف از وصف
  • و انواع فسخ مذکور در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 .

    در چه مواردی « مستاجر »می تواند اجاره را فسخ کند؟ 

  • 1-موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند در صورت امتناع موجود از تسلیم مورد اجاره به مستاجر ، موجر را اجبار به تسلیم میکنیم اگر اجبار ممکن نبود ،مستاجر حق فسخ اجاره را دارد ،به استناد خیار تعذر تسلیم .(ماده 476 ق. مدنی )2- اگر در عین مستاجره عیبی در زمان قرارداد اجاره باشد ، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا اجاره را به همان نحوی که هست قبول کند ،فسخ اجاره در این مورد به استناد خیار عیب م باشد .(م 478 ق مدنی ).

    3-اگر مورد اجاره کلی باشد (مثلا یک ماشین صفر 206 از میان کلی ماشین صفر 206 موجود )و این ماشین 206 عیب دار درآید مستاجر حق فسخ ندارد و می تواند موجر را الزام به تسلیم یک خودرو 206 دیگر کند و اگر تبدیل ممکن نشد در این صورت حق فسخ خواهد داشت .به استناد خیار تعذر تسلیم .(م 482ق. مدنی )

    4-اگر در مدت زمان اجاره در موضوع اجاره (مثلا منزل مسکونی که اجاره شده است) تعمیراتی لازم باشد و تعمیر نکردن باعث ضرر موجر شود، مستاجر ، اگرچه  در مدت تعمیر مستاجر نتواند کلا یا بعضا از خانه استفاده کند نمی تواند مانع تعمیرات موجر شود اما در این صورت مستاجر حق فسخ دارد .(م 485 ق . مدنی )

    5-اگر شخص ثالثی مزاحم مستاجر شود ،یعنی  قبل از اینکه موجر موضوع اجاره را به مستاجر تحویل دهد (مثلا قبل از تحویل گرفتن خانه توسط مستاجر ) مزاحم مستاجر شود در این صورت مستاجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت .(م 488 ق.مدنی ).

    7-اگر در موقع انعقاد عقد اجاره مستاجر برای خودش حق فسخ را شرط کرده باشد

 

 

در چه مواردی «موجر » (صاحب مال ) حق فسخ قرارداد اجاره را دارد ؟

1-در صورتی که مستاجر تعدی و تفریط کند یعنی مثلا منزل مسکونی را که اجاره کرده به طور متعارف استفاده نکند مثلا تبدیل به کارگاه فرش کند .(م 487 ق.مدنی )

2- اگر مستاجر خانه را اجاره کند که در آن مهد کودک دایر کند و موجر هم صرفا به همین منظور اجاره داده باشد ولی مستاجر آن را به کار دیگر اختصاص دهد مثلا تبدیل به کارگاه نجاری کند و موجر نتواند مستاجر را از این کار منع کند موجر حق فسخ خواهد داشت .

3-اگر موجر خانه ای را که به اجاره داده است به دیگری بفروشد و در قرارداد اجاره شرط کرده باشد که اگر خانه را به دیگری بفروشم حق فسخ اجاره را خواهم داشت در این صورت در صورت انتقال مورد اجاره به دیگری از طرف موجر ، موجر حق فسخ خواهد داشت .(498 ق .مدنی )

مواردی که «موجر » طبق قانون روابط موجر و مستاجر 56 حق در خواست فسخ قرارداد اجاره را از دادگاه دارد ؟(ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356)

1-اگر در اجاره نامه شرط شده باشد که در صورت انتقال قطعی خانه موجر حق فسخ داشته باشد .

2-هر گاه مورد اجاره محل سکنی بوده و در معرض خرابی باشد و قابل تعمییر نباشد .

3-در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده گردد.

4-در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی و تفریط کرده باشد .

5-در صورتی مستاجر از پرداخت اجاره بها ء به مدت خوداری کرده باشد .

تفاوت خیار عیب در قرارداد اجاره با سایر قراردادها

در رابطه با خیار عیب باید گفت که خیار عیب درقرارداد اجاره با خیار عیب درسایر قرارداد ها تفاوت دارد .

فسخ قرارداد اجاره

چه عیب هایی به « مستاجر » حق فسخ قرارداد اجاره می دهد  ؟

ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد اجاره

ضرر و زیانی که از جهت فسخ قانونی قرارداد به وجود می آید ؟وقتی قراردادی فسخ می شود در ابتدا جست وجو در علت فسخ می کنیم اگر قرارداد اجاره به علت قانونی از طرف یکی از طرفین فسخ شود و از جهت فسخ خسارتی به بار بیاد طبق قواعد کلی مسولیت مدنی باید جبران شود هر کس سبب ورود خسارت به دیگری شود باید جبران کند ، برای مثال وقتی موجر عین مستاجره معیوب را به مستاجر اجاره می دهد و مستاجر به علت اجاره کردن عین مستاجره معیوب ضرر ببیند در این صورت مستاجر طبق قانون مدنی حق فسخ راخواهد داشت و طبق ماده یک قانون مسولیت مدنی اگر خسارتی از جهت فسخ به مستاجر وارد شده باشد می تواند از موجر مطالبه کند .

ضرر و زیانی که از فسخ بدون علت قانونی قرارداد به وجود می آید ؟

وقتی قرارداد اجاره بدون علت قانونی از طرف هر یک از موجر و مستاجر فسخ شود و از جهت فسخ بدون علت قانونی به طرف دیگر خسارتی وارد اید طرفی که سبب ایجاد این خسارت بود طبق قواعد کلی مسئول خواهد بود و باید جبران ضرر و زیان کند .گاه طرفین در موقع قرارداد اجاره برای فسخ بدون علت قانونی مبلغی را به عنوان ضرر تعیین می کنند در صورت تعیین چنین مبلغ بابت فسخ بدون مجوز قانونی طرف غیر از این مبلغ نمی تواند از فسخ کننده مطالبه کند و اگر تعیین نشده باشد مطابق نظر کارشناس خسارت تعیین و جبران خواهد شد.