تصرف عدوانی زمین کشاورزی ومبنای حقوقی دادخواست
به موجب قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. این الزام هر چند نص صریح قانون است، در حال حاضر به طور کامل در کل کشور اجرا نمی شود. در برخی از شهرهای کشور امکان تنظیم سند رسمی پیش فروش وجود دارد.
برای تنظیم سند رسمی پیش فروش، مدارک زیر لازم است :
١- سند رسمی مالکیت با سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی، حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
۲- پروانه ی ساخت کل ساختمان و شناسنامه ی فنّی مستقل برای هر واحد.
۳- بیمه نامه ی مربوط به مسئولیت موضوع ماده ی ۹ این قانون.
۴- تأییدیه ی مهندس ناظر ساختمان، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.
۵- پاسخ استعلام از اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
اگر ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده باشد، پروانه ی ساختمانی و شناسنامه ی فنی نداشته باشد، باید در ضمن دادخواست، الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه خواسته شود.
یکی از الزامات تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش، تأییدیه ی مهندس ناظر، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است. در صورتی که در زمان دادخواست، عملیات پی به پایان نرسیده باشد، باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود.
طرفین دعوی
این دعوا از سوی پیش خریدار مطرح می شود و خوانده ی دعوی پیش فروشنده است.
اگر پیش فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک، قرارداد رسمی نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد، می بایست مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خوانندگان در دادخواست مطرح شود.
مرجع صالح برای رسیدگی
اگر چه بر اساس ماده ی ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان، حل کلیه ی اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده ی هیأت داوری است؛ ولی از آنجا که تاکنون آیین نامه ی اجرایی این ماده، توسط وزارت مسکن و شهرسازی و و وزارت دادگستری تهیه نشده است، بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش بر عهده ی دادگاه محل وقوع ملک است.
نحوه ی اجرای رأی
هنوز امکان ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور وجود ندارد و در برخی از شهرها این امکان فراهم شده است.
در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند، دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده، میخواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند و در صورت خودداری وی، دادگاه با اعزام نماینده ی خود از طرف پیش فروشنده سند پیش فروش را امضا خواهد کرد. دفتر اسناد رسمی پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک، خلاصه ای از قرارداد را به اداره ی ثبت اسناد و املاک اعلام میکند.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوا
۱) برای تنظیم سند رسمی پیش فروش، نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیات نیست.
۲) سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته می شود، در حقیقت، قرارداد پیش فروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد.
3) اگر شخصی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش کند.
4) اگر علی رغم صدور رأی قطعی و اجراییه به هر دلیلی امکان الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک فراهم نشود، پیش فروشنده می تواند، اقدام به فسخ قرارداد پیش فروش عادی کند.
مستندات قانونی ماده ی ۱ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹
ماده ی ۲ قانون پیش فروش ساختمان در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود
۱- اسم و مشخصات طرفین قرارداد، اعم از حقیقی یا حقوقی.
۲- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک.
۳- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله، مانند مساحت اعیانی تعداد اتاق ها، شماره ی طبقه، شماره ی واحد، توقفگاه، پارکینگ و انباری… .
۴- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود.
۵- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه ی پرداخت.
۶- شماره ی قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی.
۷- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.
۸- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله.
۹- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده ی پروانه و سایر مراجع قانونی
۱۰- معرفی داوران.
ماده ی ۳ قانون پیش فروش ساختمان
قانون پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ی ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی، نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه ی آن به اداره ی ثبت محل، صورت گیرد.
ماده ی ۴ قانون پیش فروش ساختمان
تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه ی مدارک زیر است:
قانون پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ی ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی، نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه ی آن به اداره ی ثبت محل، صورت گیرد.
2- بیمه نامه ی مربوط به مسئولیت موضوع ماده ی ۹ این قانون.
3- تأییدیه ی مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.
4- پاسخ استعلام از اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
ماده ی ۲۱ قانون پیش فروش ساختمان
پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح که در آیین نامه ی اجرایی این قانون مشخص می شود، اخذ و ضمیمه ی درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه های یاد شده، ارائه کند. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یاد شده، حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون ریال تا یکصد میلیون ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات، محکوم خواهند شد.
ماده ی ۲۲ قانون پیش فروش ساختمان
شهرداریها مکلفند، هنگام صدور پروانه ی ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه ی فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره ی مسلسل، صادر و به متقاضی تسلیم کنند.
الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک
