اعیانی، عبارت از کلیه ی بناها و مستحدثات ساخته شده بر روی عرصه و زمین ملک است.
معمولاً مالکیت عرصه و اعیان املاک در یک نفر جمع است و این دو با یکدیگر منتقل می شود؛ اما در مواردی ممکن است این دو مالکیت از یکدیگر تفکیک شود و به دو شخص مختلف تعلق گیرد.
هر گاه مالک به شخص یا اشخاصی، اجازه ی احداث اعیانی در ملک خود را بدهد، شخص مزبور، مالک اعیانی محسوب میشود و می تواند نسبت به ثبت اعیانی و دریافت سند مالکیت اعیانی از طریق اداره ی ثبت اسناد و املاک، اقدام کند.
در صورتی که اعیانی ملک، قبلاً به صورت رسمی ثبت شده باشد و مالک، اعیانی آن را طی قرارداد عادی به دیگری واگذار کند، در صورت استنکاف مالک اعیانی از انتقال رسمی اعیانی، انتقال گیرنده می تواند، دادخواست الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی اعیانی را مطرح کند.
دادگاه با استعلام از اداره ی ثبت اسناد و احراز مالکیت رسمی خوانده، نسبت به اعیانی و در صورت احراز صحت قرارداد، رأی به الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اعیانی، صادر می کند.
طرفین دعوی در رابطه با تنظیم سند رسمی اعیانی
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی، خواهان شخصی است که مالکیت اعیانی به وی منتقل شده است و خوانده، مالک رسمی اعیانی است. اگر بین فروشنده ی اعیانی و مالک رسمی آن، ایادی و واسطه های دیگری باشند، باید نام همه ی آنها به عنوان خوانده در دادخواست ذکر شود. در این دادخواست ذکر نام مالک عرصه به عنوان خوانده نیست.
مرجع صالح
برای رسیدگی دعاوی راجع به املاک، باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود.
نحوه ی اجرای رأی
با قطعیت رأی الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی و صدور اجرائیه، دادگاه، ابتدا به محکوم علیه (خوانده) ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ، برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و مالکیت اعیانی را به نام خواهان، منتقل کند. اگر محکوم علیه در دفترخانه حاضر نشده با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده ی دادگاه در دفترخانه حاضر خواهد شد و قرارداد انتقال رسمی اعیانی ملک را امضا خواهد کرد.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
۱) دادگاه مالک رسمی اعیانی را به تنظیم سند رسمی محکوم می کند و در مواردی که فروشنده ی اعیانی شخصی غیر از مالک رسمی باشد، متعهد در خصوص تنظیم سند رسمی اعیانی، صرفاً به خسارات و ضررهای وارده محکوم می شود.
۲) اگر اعیانی ملک، قبلاً توسط اداره ی ثبت اسناد و املاک، ثبت نشده باشد و سند مالکیت مجزا از عرصه نداشته باشد، دادخواست الزام به ثبت سند رسمی اعیانی، مسموع نیست.
۳) اگر اعیانی ملکی، سابقه ی ثبتی ندارد، در صورتی که شرایط قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی، مصوب سال ۱۳۹۰، وجود داشته باشد، مالک اعیانی می تواند از طریق اداره ی ثبت، اقدام به دریافت سند مالکیت برای اعیانی بکند.
مستندات قانونی ماده ی ۵۰۴ قانون مدنی
هر گاه مستأجر به موجب عقد اجاره، مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمی تواند، مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضای مدت، اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند، موجر حق مطالبه ی اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد، مستأجر حق مطالبه ی اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.
ماده ی ۳۹ قانون مدنی
هر بنا و درخت که در روی زمین است و هم چنین هر بنا و حفری که در زیر زمین است، ملک مالک آن زمین محسوب میشود. مگر این که خلاف آن ثابت شود.
ماده ۱ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی
به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمان های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ی ثبتی که منشای تصرفات متصرفان نیز قانونی است و هم چنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند، لکن به علت وجود حداقل یکی از موارد زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسر نمی باشد. در هر حوزه ی ثبتی هیأت یا هیأتهای حل اختلاف که در این قانون، هیأت نامیده میشود، با حضور یک قاضی به انتخاب رییس قوه ی قضاییه، رییس اداره ی ثبت یا قائم مقام وی و حسب مورد، رییس اداره ی راه و شهرسازی با رییس اداره ی جهاد کشاورزی با قائم مقام آنان تشکیل می شود. هیأت مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم، انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناسی مبادرت به صدور رأی می کند
الف- فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه ی وی.
ب- مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه ی وی.
پ- عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.
تبصره – در صورتی که انجام عمل، توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ی ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی، انجام خواهد شد.
ماده ی ۱۰۴ مکرر آیین نامه ی قانون ثبت اسناد و املاک الحاقی مصوب ۱۳۲۴
بند ۳۲۹ مجموعه بخش نامه های ثبتی (حق احداث اعیانی برای غیر)
در این صورت پس از احداث اعیانی از طرف منتقل الیه در موقع تحدید حدود ملک، حدود اعیانی صاحب نیز تحدید خواهد شد و چنان چه احداث اعیان بعد از تحدید و یا حتی بعد از ثبت عرصه، به نام متقاضی باشد یا احیاناً در موقع تحدید حدود، اعیان، تحدید نشده باشد، طبق ماده ی ۱۰۴ مکرر آیین نامه ی ثبت عمل می شود.
مالکیت تجدید نظر نسبت به اعیانی ملک مورد نزاع به موجب حکم قطعی دادگاه، به رسمیت شناخته شده است.
