دعوای تعدیل اجاره بها چیست؟
تعدیل اجاره بهاء زمانی مطرح میشود که مدت اجاره موضوع محل کسب، پیشه یا تجارت منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره نیز سه سال تمام گذشته باشد.اقامه دعوای تعدیل اجاره‌بها اعم از اینکه از سوی مستأجر یا موجر مطرح شود، مستلزم تقدیم دادخواست است و طرفین عقد اجاره، حسب مورد خواهان یا خوانده دادخواست محسوب می‌شوند. همچنین شرایط عمومی دادخواست و دعوی در مورد دعوای تعدیل اجاره‌بها باید رعایت شود.
رفع نقص از دادخواست تعدیل اجاره‌بها
در صورتی که دادخواست تعدیل اجاره‌بها از جهت شرایط قانونی، ناقص باشد، چنانچه نقص تعدیل اجاره بهاء به جهت معلوم نبودن خواهان یا محل اقامت او باشد، مدیر دفتر دادگاه رأساً قرار رد دادخواست را صادر خواهد کرد. مبنای قانونی این قرار ماده ۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی است که این‌گونه بیان می‌کند: «هرگاه در دادخواست، خواهان یا محل اقامت او معلوم نباشد، ظرف 2 روز از تاریخ رسید دادخواست به دفتر، به موجب قراری که مدیر دفتر دادگاه و در غیبت مشارالیه جانشین او صادر می‌کند، دادخواست رد میشود.»
در این صورت چنانچه بین موجر و مستأجر در مورد میزان اجاره‌بهای جدید توافق نشود، هریک می‌توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را درخواست کنند. در چنین حالتی، دادگاه با تعیین کارشناس و جلب نظر او میزان اجاره‌بهای عادلانه را تعیین خواهد کرد.
بر اساس ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر اصلاحی سال 1356، موجر یا مستأجر میتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را مطرح کنند، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که در خصوص تعیین و تعدیل اجاره‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.
- مبنای حقوقی دادخواست
در قراردادهای اجاره املاک تجاری که قبل از سال ۷۶ بین موجر و مستأجر منعقد شده است، اگر مدت اجاره تمام شده باشد و از تاریخ استفاده ی مستأجر از عین مستأجره یا تاریخی که حکم قطعی بر تعدیل اجاره بها صادر شده است، سه سال گذشته باشد، می توان دادخواست تعدیل اجاره بها را مطرح کرد.
افزایش و یا کاهش هزینه های زندگی، یکی از پیش شرطهای دادخواست تعدیل اجاره بها است.
- طرفین دعوی
در این صورت هر کدام که خواستار آن شدند، خواهان دعوی و طرف مقابل، خوانده ی دعوی نامیده میشود.
- مرجع صالح برای رسیدگی
دادگاه محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی دعوای تعدیل اجاره بها است.
- نحوه ی اجرای رأی
اجرای این قسمت از رأی، احتیاج به صدور اجراییه دارد.
- برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
۱) دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادله ی روز تعدیل خواهد کرد.
۲) در تعدیل اجاره بهاء نیازی به تنظیم اجاره نامه ی مجدد نیست.
- مستندات قانونی ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶
موجر یا مستاجر میتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه ی زندگی، درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بکند، مشروط به این که مدت اجاره، منقضی شده و از تاریخ استفاده ی مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادله ی روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
- ماده ی ۵ قانون روابط و موجر و مستاجر سال ۵۶
موجر میتواند، ما به التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه کند.
- تبصره – مقررات این ماده در مواردی که دادگاه، حکم به تعیین اجاره بها صادر می کند نیز جاری خواهد بود.
رویه و نظریات قضایی رأی وحدت رویه ی شماره ی ۹۵ – ۱۳۵۶/ ۷ /۱۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
. این رای طبق مقررات قانونی لازم الاتباع است.
- نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/ ۲۷۰۴ – مورخ ۶۲/ ۶ /۲۳ اداره ی حقوقی دادگستری
اگر مالکیت اعیانی مغازه ای متعلق به مستأجر همان مغازه و عرصه ی آن متعلق به شخص دیگری باشد، آیا درخواست تعدیل اجاره بها از ناحیه ی مالک عرصه نسبت به مغازه، قانونا قابل پذیرش است یا خیر؟
- نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/ ۱۰۲۸ – مورخ ۱۳۷۳/ ۲ /۱۲ اداره ی حقوقی دادگستری
آیا در دعوی تعدیل و تخلیه، احراز مالکیت لازم است؟
در دعاوی تعدیل و تخلیه به استناد قانون ر.م.م، احراز رابطه ی استیجاری کافی به نظر می رسد. مگر آن که دادگاه احراز مالکیت را هم لازم تشخیص دهد.
جالب بود ممنون میشم به منم سر بزنید.