دعوی تخلیه به منظور تجدید بنا سرقفلی
طرح عملی دعوی تخلیه به جهت تجدید بنا از اختیارات مالک می‌باشد. قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که با ایجاد رابطه استیجاری مستمر بدون محدودیت زمانی دست مالک را از استیفاء و اعمال بسیاری از حقوق مالکانه کوتاه نموده است در بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ به مالک اجازه می‌دهد با شرایطی نسبت به طرح دعوی تخلیه و در نهایت دعاوی تخلیه و تحویل ملک خود البته با پرداخت حق و حقوق قانونی مستأجر اقدام نماید که در این قسمت به بررسی این دعوی و شرایط طرح و چگونگی دفاع از آن می‌پردازیم.
شرایط طرح دعوی تخلیه به منظور تجدید بنا سرقفلی
بررسی قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ حاکی از آن است که طرح دعاوی تخلیه به جهت زمانی کوتاه‌ترین و به لحاظ اثباتی سهل‌ترین راه برای مالکی است که در صدد تخلیه ملک خود می‌باشد؛ وچرا که برابر بند ۱ ماده ۱۵ قانون مورد بحث تنها شرطی که برای طرح چنین دعوی لازم است ارائه گواهی شهرداری یا پروانه ساختمانی می‌باشد که غالباً اخذ گواهی یا پروانه ساخت از شهرداری با پرداخت مبلغی به راحتی امکان‌پذیر است.
مسلم آنکه تنها شرطی که برای طرح دعوی تخلیه به سبب تجدید بنا وجود دارد اخذ پروانه ساخت یا گواهی تجدید بنا از سوی مالک است که برای طرح دعوی پیوست یکی از آن دو به دادخواست تقدیمی الزامی است. اگرچه برای تخلیه بعد از صدور حکم هم پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر» مثل دیگر موارد ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برابر صراحت ذیل ماده یاد شده لازم است.
مطالب قابل بحث دعوی تخلیه به منظور تجدید بنا سرقفلی
آنچه در این قسمت مورد بحث و بررسی قرار خواهیم داد مسائلی هستند که در طرح دعوی تخلیه به جهت تجدید بنا به خاطر ابهام و اجمال یا اختلاف‌نظری که وجود دارد یا احتمالاً مطرح شود دارای اهمیت هستند بررسی و اظهارنظر و رفع ابهام در خصوص آن‌ها علاوه بر اینکه به طرح صحیح دعوا کمک خواهد کرد در کیفیت یک دفاع محکمه‌پسند نیز بی‌تأثیر نخواهد بود.
بند اول: معنا و مفهوم تجدید بنا
منظور از تجدید بنا آن است که کل اعیانی تخریب و بنای جدیدی برابر اصول مهندسی و معماری به جای آن ساخته شود و گواهی که از شهرداری اخذ می‌شود بایستی در همین راستا و به این منظور باشد؛ بنابراین، دعاوی تخلیه تعمیرات هرچند خیلی اساسی و کلی تجدید بنا محسوب نمی‌شود و اخذ پروانه تعمیرات از شهرداری برای طرح دعوی تخلیه به منظور تجدید بنا کفایت نمی‌کند.
بند دوم: لازمه نداشتن احداث بنا با مخروبه بودن ملک
شاید از فحوای بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و ظاهر عبارت تجدید بنا چنین استنباط شود که برای طرح دعوی تخلیه جهت تجدید بنا محل باید مخروبه باشد، حال آنکه چنین نیست. اگرچه محسوس‌ترین حالت احتیاج به تجدید بنا حالتی است که ملک مخروبه شده باشد؛ لیکن تنها حالتی نیست که ممکن است ملک نیاز به احداث بنای جدید داشته باشد چه بسا بنا مخروبه نباشد؛ ولی از لحاظ استحکام و اساس نیاز به تجدید بنا داشته باشد و عدم تجدید بنا وقوع حادثه و خطرات احتمالی آتی را در پی داشته باشد.
الزامات اثباتی خواهان (مؤجر) و دفاعیات خوانده (مستأجر) در دعوی تخلیه به منظور تجدید بنا سرقفلی
از این رو به نظر می‌رسد مالک علاوه بر ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری بایستی لزوم تجدید بنا را هم در دادگاه اثبات نماید که البته در صورت واقعی بودن ادعا با توجه به قدمت اماکن مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶
و ساخت و سازهای قدیمی خارج از مقررات و تمایل به تجدید بنا و ساخت ساختمان‌هایی با استحکام بالا اثبات لزوم تجدید بنا کار چندان دشواری نیست.
۲- گواهی شهرداری مبنی بر نیاز به تجدید بنا به علت قدمت و فرسودگی
پرسش: شخصی تقاضای تخلیۀ یک باب مغازه را به لحاظ نوسازی و تجدید بنا نموده است. شهرداری گواهی کرده که مغازۀ موصوف به علت فرسودگی و قدمت، نیاز به تجدید بنا دارد. آیا این گواهی می‌تواند مصداق گواهی شهرداری در بند (یک) از ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ برای تخلیه باشد یا خیر و اصولاً گواهی مذکور در قانون فوق‌الذکر چگونه گواهی می‌شود؟
صرف گواهی شهرداری مبنی بر این که مغازۀ مورد اجاره به علت فرسودگی و قدمت، نیاز به تجدید بنا دارد، کافی برای پذیرش دعوای تخلیه نیست بلکه باید به منظور احداث بنای جدید، پرونده تشکیل داده و شهرداری گواهی کرده باشد که مالک تقاضای صدور پروانۀ ساختمانی را نموده و با تکمیل پرونده، متعاقباً پروانۀ لازم صادر خواهد نمود.
۳- اثر گواهی تخریب شهرداری در دعاوی تخلیه به جهت تجدید بنا
پرسش: آیا گواهی تخریب از شهرداری می‌تواند مستند دعوی تجدید بنا موضوع ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر باشد؟
اخذ گواهی تخریب و ارائه آن ارتباطی به بند (یک) ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ ندارد بلکه مالک باید به منظور احداث بنای جدید، پرونده تشکیل داده و شهرداری گواهی کرده باشد که مالک تقاضای صدور پروانۀ ساختمانی نموده و با تکمیل پرونده، متعاقباً پروانۀ لازم صادر می‌شود.
نشست‌های قضائی سرقفلی
پروانه ساختمانی به متراژ کمتر از کل ملک برای بنا
پرسش: ملکی با مساحت دویست مترمربع اجاره داده شده است اکنون مالک با اخذ پروانه ساختمانی برای مساحت سی مترمربع به علت تجدید بنا تقاضای تخلیه کرده است آیا مورد از موارد تخلیه محسوب می‌شود؟
