در رابطه با اجاره املاک (اعم از اجاره املاک مسکونی و تجاری) قوانین متعددی وجود دارد.( قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، سال۱۳۶۲، سال۱۳۷۶ و قانون مدنی )هر کدام از این قوانین با توجه به شرایط و سال انعقاد عقد در رابطه با عقد اجاره مذکور حاکم و معتبر خواهد بود.
- درمورد اجاره محل کسب و تجارت – قانون مصوب ۱۳۵۶ حاکم و معتبر خواهد بود.(ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56)
- در مورد اجاره محل سکونت- قانون مصوب ۱۳۶۲ حاکم است.
- در مورد قراردادهای اجاره محل کسب و مسکن که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد می گردند قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ حکومت دارند. (ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76).
بنابراین اگر عقد اجاره اعم از مسکونی و تجاری قبل از سال 76 منعقد شده باشد تابع قانون سال 56 خواهد بود و عقود اجارهای که از تاریخ تصویب قانون سال 76 منعقد شده باشد مطابق ماده 1 قانون سال 76 تابع قانون سال 76 خواهد بود.
تخلیه محل کسب و تجارت
تخلیه ملک اجاره تجاری در چه زمانی پیش میآید؟
مواردی وجود دارد که درخواست تخلیه ملک تجاری به تقاضای مستاجر است و به نفع مستاجر و در مواردی برعکس درخواست کننده تخلیه موجر میباشد و در نتیجه به نفع موجر است.(ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56)
چه مواردی درخواست تخلیه ملک تجاری و کسب به نفع و از طرف مستاجر میباشد؟
مطابق ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 موارد زیر در خواست تخلیه از طرف مستاجر میباشد.
1-در صورتی که مستاجر به علت تمام شدن مدت اجاره بخواهد ملک را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند.
2-در صورتی که مستاجر به جهت وجود دلایل فسخ، حکم فسخ گرفته و میخواهد ملک را تخلیه کند موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند.
در چه مواردی فسخ ملک تجاری و کسب و پیشه به درخواست مستاجر میباشد؟
مطابق ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در موارد زیر مستاجر میتواند از دادگاه درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را بخواهد.
1-در صورتی که ملک مزبور مطابق اوصاف مقرر در اجاره نامه نباشد با رعایت ماده 415 قانون مدنی.
2-در طی مدت اجاره عیبی در ملک به وجود آید که ملک را از قابلیت انتفاع خارج کند و رفع عیب هم ممکن نباشد.
3-در صورتی که طبق شرایط اجاره نامه حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
4-درصورتی که مستاجر در اثناء مدت اجاره فوت کند و کلیه ورثه درخواست فسخ نمایند.
5-در صورتی که بنا به علت خرابی و عدم قابلیت تعمیرملک باید خراب شود.
6-در صورتی که به علت خرابی بنا و مضر بودن برای بهداشت و سلامت ملک باید خراب شود.
در صورتی که مستاجر اجاره را فسخ و درخواست تخلیه ملک تجاری را داشته باشد چه کار باید بکند؟
باید ملک را به موجر تحویل دهد و اگر موجر از گرفتن ملک امتناع کند مستاجر مکلف است که به موجر یا نماینده او اظهارنامه بفرستت که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.
اگر موجر با ابلاغ اظهارنامه باز حاضر به تحویل گرفتن ملک نشود تکلیف چیست؟
اگر ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه موجر یا نماینده او حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.(ماده 13)قانون راوبط موجر و مستاجر سال 56.
اگر مستاجر اظهارنامه ندهد و در نهایت به دادگاه مراجعه نکند و کلید را به دفتر دادگاه تسلیم نکند چه اتفاقی می افتد؟
در این صورت مستاجر مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و همچنین مطابق شرایط اجاره نامه همچنان متعهد باقی خواهد ماند.
در چه مواردی موجرملک تجاری درخواست تخلیه ملک را میکند؟
اگر اجاره نامه در بین نباشد و مستاجر مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد تکلیف چیست؟
بله میتوانددر اختیار اشخاص تحتالکفاله قانونی خود قرار دهد.
در صورتی که مستاجر در ملک مورد اجاره تعدی و تفریط کرده باشد.
مراحل تخلیه ملک تجاری به تفکیک نوع سند اجاره نامه
یا موجر میتواند از طریق اجرای ثبت ، صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را بخواهد.در این مورد اگر بعد از صدور اجرائیه مستاجر اجاره بهاء را پرداخت کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف میکند.اما موجر میتواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بهاء از دادگاه درخواست تخلیه ملک تجاری را بخواهد.
و این ارفاق برای هر مستاجر فقط برای یک بار میباشد.
