مفهوم افراز : افراز عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا به عبارت دیگر افراز تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان .
افراز نوعی از تقسیم است که ویژه مال غیر منقول مشاع است و ودر واقع ویژه ملک مشاع است و در املاک مشاعی که افراز می شود ملک تبدیل به مفروز می شود و از مشاع بودن خارج می شود و تقسیم ملک مفروز از طریق تفکیک انجام می شود.
تفکیک ملک
مفهوم تفکیک : تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر .(گفتیم تفکیک تقسیم مال غیرمنقول است که حال این مال غیر منقول می تواند مشاع یا مفروز باشد )
مثلا : قطعه زمینی است به مساحت پنج هزار متر مربع که مالک یا مالکین آنها تصمیم دارند آن را به قطعات دویست متری تقسیم نمایند اگر تقسیم به این شکل انجام شود به آن تفکیک می گویند .
(با توجه به استفاده از کلمات مالک و مالکین متذکر می شویم که تفکیک ویژه مال غیر منقول مشاع نیست و گاه مالک ملک مفروز نیز ملک مفروزی را به دو قطعه یا چند قطعه تقسیم می کند که به آن تفکیک می گویند)
تفاوتهای تفکیک و افراز
- در تفکیک لازم نیست که ملک غیرمنقول مشاع باشد یعنی یک نفر مالک شش دانگ زمین بزرگی است میتواند آن را به قطعات کوچکتر تفکیک و تقسیم نماید، پس تفکیک در مورد تقسیم املاک مفروز نیز استفاده میشود، اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیرمشاع و غیر مشترک اصطلاح افراز به کار برده نمیشود.
- اگر ملک مشاعی به روش تفکیک تقسیم بشود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمیرود مثلا اگر زمین به مساحت پنج هزار متر مربع بین دو نفر به طور مساوی مشترک باشد و آن زمین را به ده قطعه پانصد متری تفکیک گردد هر یک ازز شرکا مالک سه دانگ هر قطعه خواهند بود اما در افراز سهم شریک مشخص و معین میشود و از حالت مشاع بودن خارج میگردد.
- در افراز ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم میشود مثلا اگر زمین بین دو نفر مشترک باشد به این صورت که یکی از آنها دو دانگ و دیگری چهاردانگ آن را مالک باشد در موقع افراز آن زمین به دو قسمت متساوی تقسیم نمیشود بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد تقسیم میگردد، اما اگر ملک مشاعی تفکیک گردد معمولا بر اساس میزان مالکیت شرکا صورت نمیگیرد بلکه به ترتیبی که مثلا فروش قطعات سهلتر باشد انجام میشود.
- چون در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز مشخص و جدا شود ممکن است بین شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون عنوان تشخیصص و تمییز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچ وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت بوده است.
نحوه انجام تفکیک ومرجع در خواست تفکیک ملک مشاع و هزینه آن
طبق ماده 150 قانون ثبت مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت است و هر گاه از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک براساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذی نفع براساس مبلغ مزبور قبلا پرداخت گردد مبنای وصول هزینه تفکیکی ارزش معاملاتی روز خواهد بود هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد
نحوه افراز املاک مشاع و مرجع در خواست آن
در رابطه با درخواست و افراز املاک مشاع باید به دو مورد توجه کرد و وضع ملک از جهت اینکه جریان ثبتی آن خاتمه یافته یا نه توجه کرد .
1.نحوه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است :
مرحله اول –در این صورت در خواست افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک داده می شود و در اداره ثبت رسیدگی و تصمیم گرفته می شودو تصمیم اداره ثبت در ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی است در این مورد یک استثنا وجود دارد و با اینکه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته در صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک است ولی در صورت وجود محجور یا غایب بین مالکین درخواست افراز در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک میباشد.
مرحله دوم –مسول هر واحد ثبتی با وصول درخواست از طرف یک یا چند نفر از شرکا ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع نماید –نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ثبتی پلاک مزبور بررسی می کند که جریان ثبتی خاتمه یافته یا نه و در مورد ملک مزبور سند مالکیت معارض وجود دارد یا خیر پرونده را به نظر مسول واحد ثبتی می رساند.(ماده 1و 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع )
مرحله سوم –پس از تایید خاتمه جریان ثبتی و اینکه ملک سند مالکیت معارض نداردمسول واحدثبتی به نقشه بردار ماموریت می دهد نقشه افرازی از ملک مورد نظر تهیه و به مسول واحد ثبتی بدهد.(ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع )
