طبق ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی سند بر دو نوع است. این دو نوع شامل سند رسمی و سند عادی می‌شود. اما ویژگی سند عادی چیست و چه کاربردی دارد؟ آیا سند عادی ملک قابلیت تبدیل شدن به سند رسمی را دارد؟ اما چگونه می‌توان سند عادی ملک را به سند رسمی تبدیل کرد؟ آیا قولنامه خانه و ملک سند رسمی است؟ در این مقاله ابتدا هر کدام از اسناد تعریف شده است و در ادامه نگاهی کامل به روش تبدیل سند عادی به رسمی شده است.
سند چیست؟
در ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی در تعریف سند آمده است که سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. کلمه سند در لغت نامه‌های فارسی به معنی نوشته‌ای که وام یا طلب کسی را معین سازد یا مطلبی را ثابت کند؛ تعریف شده است.
پس از این ماده قانون می‌توان نتیجه گرفت هر گونه دست نوشته و مدرکی که در دادگاه قابل بررسی و دفاع باشد حکم یک سند را پیدا کرده و صاحب آن می‌تواند از طریق مجاری قانونی حق خود را باتوجه به مفاد سند دریافت کند.
سند در حالت عادی باید دو ویژگی را به همراه داشته باشد. ویژگی اول مربوط به این است که حتما باید مکتوب یا نوشته باشد. و در مرحله دوم باید در مقام دعوا یا دفاع از دعوا در دادگاه قابل استناد باشد. همین دو شرط باعث به وجود آمدن یک سند می‌شود که با داشتن شرایطی خاص امکان دارد به سند عادی یا سند رسمی تبدیل شود.
در نتیجه اگر ادله‌ای به صورت مکتوب نباشد و یا حتی به رای دادگاه نتواند قابل استناد باشد دیگر سند به حساب نمی‌آید و یک نوشته عادی است. پس باید به این نکات توجه کرد. در ادامه تعریف سند عادی ملک و سند رسمی گفته شده است.
تعریف سند عادی و سند رسمی ملک
در قانون آیین دادرسی مدنی سند رسمی با ویژگی‌های مشخصی بیان شده است. در نتیجه در صورتی که این شرایط فراهم باشد، سند رسمی محسوب به حساب می‌آید و در غیر این صورت، سند را باید عادی به حساب آورد.
بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است . پس باید توجه به این موضوع داشت که سند رسمی با سه ویژگی اصلی همراه است.
اولا اینکه با دخالت مامور رسمی تنظیم شده باشد، دوما اینکه مامور رسمی صلاحیت انجام این عمل را داشته باشد و سوم اینکه مقررات قانونی مربوط به تنظیم سند رسمی رعایت شده باشد. پس اگر می‌خواهید سندی رسمی داشته باشید به شرط بالا توجه بیشتری داشته باشید.
بر اساس ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی، غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ ، سایر اسناد عادی است.
سند عادی ملک با سند رسمی ملک چه تفاوت‌هایی دارد؟
از جهات مختلف سند رسمی با سند عادی ملک تفاوت دارد. سند رسمی، قدرت اجرایی دارد در حالی که اصل در اسناد عادی، اصل بر عدم قدرت اجرایی است. تاریخ سند رسمی، هم از لحاظ اصحاب دعوی و هم از نظر اشخاص ثالث، معتبر است در حالی که تاریخ سند عادی، برای اشخاص ثالث مؤثر نیست. این مهمترین تفاوت بین سند عادی ملک و سند رسمی است.
چنین اسنادی نیز جزء اسناد عادی محسوب می شوند .
در نتیجه هر نوشته ای که یکی از ارکان ذکر شده در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی را نداشته باشد، اما مهر، امضا یا اثر انگشت داشته باشد، سند عادی محسوب می‌شود و اعتبار سند عادی را خواهند داشت. کاربردی‌ترین سند عادی قولنامه‌ای است که معمولا قبل از تنظیم رسمی سند میان دو شخص بسته می شود .
گفتنی است که تنظیم سند رسمی، مزایای زیادی دارد که تنظیم عادی سند برخی از آن مزایا را ندارد . به طور مثال نسبت به اسناد رسمی نمی‌توان ادعای انکار و تردید کرد.
سند عادی ملک در بازار مسکن به چه چیزی گفته می‌شود؟
همانگونه که در بالا به آن اشاره شد قولنامه‌ای که هنگام خرید و فروش ملک بین فروشنده و خریدار امضا می‌شود یک سند عادی به حساب می‌آید. دلیل این موضوع این است که قرارداد میان دو نفر تنظیم می‌شود و مامور رسمی دخالتی در تنظیم آن ندارد.
قولنامه خانه و ملک چیست؟
قولنامه نوعی سند و قرارداد اولیه‌ی فی‌مابین طرف خریدار و طرف فروشنده است. فروشنده قرار است ملکی را به خریدار واگذار کند و شرایط این واگذاری طی قراردادی به نام قولنامه مشخص می‌شود. واگذاری ممکن است در ازای وجه کاملاً نقد مشتری و یا در قالب چند قسط با فاصله‌های زمانی مشخص انجام گیرد.
در قولنامه تمام این جزئیات ذکر می‌گردند و اطلاعات مربوط به سند نیز به یادداشت می‌رسد. نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم قولنامه باید به اطلاع خریدار و فروشنده برسد.
