مفهوم قرارداد اجاره به شرط تملیک
قرارداد اجاره به شرط تملیک از انواع عقد اجاره است اما به صورت مشروط می باشد .
عقدی است که در آن شرط می شود، درپایان مدت قرارداد درصورت عمل مستاجر به کلیه تعهدات وی مالک عین مستاجره گردد .
نظرات متفاوت درمورد ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیک
الف – برخی معتقدند ماهیت اجاره به شرط تملیک همان اجاره است با تایید طرفین درتاخیر تملیک عین مستاجره .
ب – برخی دیگربادرنظر گرفتن قصد طرفین می گویند، ماهیت عقد بیع را دارد.
ج – عده ای گویند ماهیت آن با توجه به نوع عقد تعیین می شود .
جایی که شرط درقرارداد شرط نتیجه باشد، عقد بیع ؛ درجایی که صرفا حق تملک برای مستاجر وجود دارد قرارداد اجاره است.
درنهایت اجاره به شرط تملیک یک عقد مستقل است که عرف و قانون تجارت شرایط آن را معین می کند .
اجاره به شرط تملیک و مقایسه آن با عقد اجاره
شرایط اجاره به شرط تملیک
- قصد طرفین قرارداد در اجاره به شرط تملیک ،انتقال مالکیت است .
- در اجاره به شرط تملیک موجر باید مالک عین مستاجره باشد .
- در این قرارداد محدودیت زمانی وجود دارد .
- در تعیین اجاره بها ملاکهایی بادرنظرگرفتن قیمت تمام شده ،مدت اجاره وسود مناسب برای بانک درنظرگرفته می شود .
- – دراین قرارداد به دلیل مالکیت نهایی مستاجر، موجرحق هیچ دخل وتصرفی درعین مستاجره ندارد.
- دادن رکن اعتباری به مستاجردراجاره به شرط یکی ازاهداف این قرارداد است .
- پرداخت تمامی هزینه های تعمیرات اساسی ، کلی وجزئی درقرارداداجاره به شرط تملیک برعهده مستاجراست .
- قرارداد اجاره به شرط ، دارای ماهیت تجاری است .
- درپایان مدت قرارداد اجاره به شرط عین مستاجره خودبه خود به تملک اودرمی آید .
شرایط عقد اجاره در مقایسه با موارد فوق
1-قصد طرفین درعقد اجاره انتقال منافع مورد اجاره در مدتی مشخص است .
2-درعقد اجاره الزامی جهت مالک بودن موجر نیست ، بلکه چنانچه موجر مالک منافع مورد اجاره نیز باشد کافی است .
3- مدت اجاره درعقد اجاره بستگی به تراضی طرفین دارد وهیچ گونه محدودیت زمانی وجود ندارد .
4- برای تعیین اجاره بها در عقد اجاره ملاکهای عرفی وجود دارد .
5- در صورت انتقال عین مستاجره به دیگری توسط موجر، خللی در عقد اجاره ایجاد نمی شود.
6- درعقد اجاره رکن اعتباری وجود نداشته ومستاجر تنها مالک منافع مورد اجاره است .
7- در قرارداد اجاره معمولی تعمیر ونگهداری عین مستاجره برعهده موجراست مگرخلاف آن شرط شده باشد .
8- قرارداد اجاره ی معمولی یک ماهیت مدنی دارد .
تحلیل نظری اجاره به شرط تملیک به عنوان بیع معلق
طبق این نظریه قرارداد اجاره به شرط تملیک بیع معلقی است که ، مالک شدن موجر بسته به پرداخت قسط آخرش می باشد .
تحلیل نظری اجاره به شرط تملیک به عنوان بیع توام با شرط فاسخ معلق
بیع توام با شرط فاسخ معلق شرطی است که هم معلق بوده وهم می تواند درصورت وقوع ، عقد را باطل کند.
بر اساس این نظریه عقد از هنگام بستن قرارداد دارای آثار قانونی است و به تبع آن مالکیت انتقال یافته است .
بنابراین مالکیت عین مستاجره ، از لحظه ی انعقاد عقد اجاره به شرط برای مستاجر منتقل و تنها هنگام تخلف ازشرایط منحل می شود.
نتیجه
اجاره به شرط تملیک را می بایست یک عقد معین و مستقل دانست .
وضع و به تصویب رساندن مقرراتی درراستای آثار واحکام عقد اجاره به شرط امری ضروری به نظر می رسد .
